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뉴욕시 렌트 ‘브로커 피’, 집주인 부담 가능성

뉴욕시에서 렌트 계약을 할 때, ‘브로커 피’(Broker Fees·부동산 중개 수수료)를 세입자 대신 집주인이 내도록 하는 방안이 뉴욕시의회에서 힘을 받고 있다. 렌트 부담이 큰 세입자들이 수수료 걱정을 덜 수 있어 환영할 것으로 보이지만, 오히려 랜드로드가 수수료를 렌트를 올리는 식으로 전가할 가능성이 있다는 우려도 나온다. 17일 데일리뉴스에 따르면, 치 오세(민주·36선거구) 뉴욕시의원이 지난 6월 발의한 관련 조례안(Int 1105)이 시의회 내에서 지지를 받으면서 최근 25명의 시의원이 공동 발의자로 서명했다. 시의회 본회의에 상정될 경우, 조례안이 승인될 수 있는 과반 가량의 지지를 확보한 셈이다. 이 조례안은 주거용 렌트 계약 시 발생하는 브로커 피를 아예 없애진 않지만, ‘브로커를 고용하는 사람이 수수료를 지불해야 한다’고 언급하고 있다. 통상 랜드로드가 브로커를 고용한다는 점을 고려하면, 결국 랜드로드가 브로커 피를 내도록 하는 셈이다. 뉴욕시에선 주거용 렌트를 구하기가 쉽지 않은 만큼, 뷰잉 약속을 잡거나 계약을 하는 과정에서 중개인의 도움이 필수적이다. 여태까지는 한 달 치 렌트 혹은 연간 렌트의 15%에 이르는 수수료를 세입자가 내는 것이 관행이었다. 오세 시의원은 “뉴욕시의 현재 중개 수수료 기준은 이치에 맞지 않는다”며 “특정 서비스가 필요해 관련 인력을 고용한 사람이 돈을 지불하는, 아주 간단한 이치를 적용한 조례를 발의한 것”이라고 설명했다. 관건은 랜드로드와 부동산 중개 회사들을 대표하는 단체들의 반발이다. 이들은 랜드로드가 무조건 브로커 피를 내도록 하게 된다면, 결국 이 요금이 렌트로 전가되는 부작용이 발생할 수 있다고 주장하고 있다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com집주인 브로커 뉴욕시 렌트 주거용 렌트 렌트 계약

뉴욕시 렌트 부담 감당하기 어렵다

뉴욕시 전역의 렌트가 세입자들이 감당하기 어려운 수준을 이어가고 있는 것으로 나타났다. 최근 부동산 정보업체 더글라스엘리먼이 발표한 ‘11월 뉴욕시 주택 임대 동향 보고서’에 따르면, 이 기간 맨해튼의 렌트 중간값은 지난 10월 대비 2.1% 오른 4095달러를 기록했다. 2021년 11월 렌트 중간값 3450달러와 비교하면 18.7%가 늘었다. 북서부 퀸즈의 경우 중간값이 3185달러로 지난 10월 대비 2.9%, 전년 동기 대비 22.5% 나 증가한 것으로 나타났다. 부담스러운 렌트 가격에 신규 계약 건수도 크게 줄어든 것으로 보인다. 맨해튼의 경우 렌트 계약이 3070건 체결돼 지난 10월 4996건 대비 38.6%나 줄었다. 퀸즈 북서부는 289건에 그쳐 지난 10월 대비 25.3% 감소했다. 2021년 4월부터 폭증한 신규 계약 건수는 지난 10월까지 꾸준히 수요가 유지됐지만 이번 11월 급격하게 감소하면서, 떨어진 수요로 인해 렌트 가격이 감소하지 않을까라는 희망적인 분석도 나온다. 한편, 천정부지로 높아지는 렌트 덕분에 뉴욕시 일원 가구소득 대비 렌트 비율(GRAPI)이 35% 이상인 가구도 40% 이상에 달하고 있다. 연방 센서스국이 7일 공개한 아메리칸커뮤니티서베이(ACS) 5년 추정치 통계에 따르면 2017~2021년 뉴욕시 일원(뉴욕·뉴왁·저지시티) 주민 42.7%가 가구소득 중 렌트 비율이 35% 이상에 해당하는 것으로 파악됐다. 뉴욕주 전체로 보면 주민 중 42.5%, 뉴저지주는 41.7%로 나타났다. 연방주택도시개발부(HUD)는 소득의 30% 이상을 주거 비용으로 지출하는 것을 부담스러운 정도로 기준을 정하고 있다. 또 전국 부모 4명 중 1명이 식비나 주거비를 감당하지 못했다고 밝혔다. 7일 퓨리서치센터가 18세 이하 자녀 1명 이상을 둔 부모 3757명을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 지난 1년간 식비나 주거비를 감당하지 못했다고 밝힌 부모는 25%에 달하는 것으로 나타났다. 또 건강보험료를 감당하지 못했다고 밝힌 응답자는 24%, 차일드케어 비용을 감당하지 못했다고 밝힌 부모는 20%에 달했다. 심종민 기자 shim.jongmin@koreadailyny.com렌트 뉴욕 뉴욕시 렌트 렌트 중간값 렌트 계약

임대해 살아본 뒤 집 사볼까

부동산 시장이 바이어 마켓으로 전환됐다 하지만 내집 장만은 여전히 쉽지 않아보인다. 집값이 하락하고 있지만 여전히 LA인근 및 가주 내 잠재 바이어들에겐 '언발에 오줌누기' 수준이고 모기지 금리까지 급등하다보니 몇 달전까지 집 구매를 고려했던 잠재 바이어들조차 눈물을 머금고 계획을 철회하고 있다. 이런 현 부동산 시장에서 모기지 대출을 받기에 신용 점수 및 다운페이먼트가 아직 부족하고, 당장 집 구매를 하지 않을 것이라면 렌트 후 구매 계약(rent-to-own agreement)을 고려할만하다. 렌트 후 주택 구매 계약은 일정기간 동안 집을 임대 후 임대 계약 기간이 만료되면 집을 구매하는 것. 렌트 후 구매 계약에 대한 모든 것을 알아봤다. ▶렌트 후 구매 계약이란 임대 계약 기간은 거주용의 경우 셀러와 대개 1년 렌트 계약을 체결한 뒤 경우에 따라 이후 1년 연장 계약을 할 수 있다. 계약서에는 월 렌트비, 렌트 기간, 주택 구매 시기, 마지막 월 렌트비 지불 후 집주인에게 지불해야 할 잔금, 렌트 크레딧, 옵션 수수료(option fee)등 일반 주택 매매 계약서보다 더 다양하고 복잡한 조건들이 명시된다. 여기서 렌트 크레딧이란 월 렌트비에 더해 다운페이먼트 적립을 위해 모기지 대출 기관에 추가로 지불하는 금액. 옵션 머니라고도 불리는 옵션 수수료는 렌트 후 반드시 임대한 집을 구입하겠다는 바이어의 의지를 보여주는 비용으로 렌트 종료 후 구매 시 집값에서 차감된다. 이는 계약이 파기되더라도 반환이 되지 않는 비용이다. 이 렌트 크레딧과 옵션 머니는 대부분 에스크로 계좌로 입금되어 집 구매시 다운페이먼트로 사용된다. ▶셀러 혜택은 렌트 후 구매계약은 바이어에게는 좋은 계약 조건임에 분명해 보인다. 그렇다면 셀러에게는 어떤 혜택이 있을까. 뉴스타 부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은 "요즘처럼 집이 잘 팔리지 않는 시장에선 셀러들에게도 좋은 조건"이라며 "일단 당장은 팔지 못하더라도 잠재 고객을 확보할 수 있기 때문"이라고 말했다. 따라서 현재 시장에 내놔도 수요가 없는 주택을 가지고 있다면 렌트 후 구매 계약으로 바이어를 찾는 것도 좋은 방법. 다만 렌트 후 구매 계약이 셀러에게 불리한 점은 주택 매매 계약까지 최소 1년 이상의 시간이 걸린다는 점이다. ▶리스팅 어떻게 찾나 렌트 후 구매 계약 리스팅을 찾는 가장 좋은 방법은 부동산 중개인과 상담하는 것이다. 상담을 통해 렌트 후 구매 계약을 원하는 셀러를 즉시 찾을 수도 있고 중개인은 시장에 집을 내놨는데 판매가 장기화되고 있는 집주인에게 렌트 후 구매 계약 체결을 제안할 수도 있다. 또 만약 구매하고 싶은 집이 있다면 집주인에게 렌트 후 구매 계약을 제안해 볼 수도 있다. 요즘처럼 집 매매가 예전처럼 빨리 이뤄지고 있지 않는 시장에선 생각보다 셀러가 관심을 가질 수도 있기 때문이다. ▶주의 사항 렌트 후 구매를 위한 집 쇼핑시엔 세입자가 아닌 바이어 마인드로 접근해야 한다. 백 부사장은 "일단 렌트 후 계약이 가능한 집을 찾았다면 해당 주택 인스펙션및 명의(Title) 확인을 하는 것이 중요하다"고 말했다. 인스펙션이 중요한 이유는 임대기간 동안 주택 수리비 발생 시 집주인과 세입자 중 누가 이를 책임질 것인가에 대해 계약서에 정확히 명시해야 이후 낭패를 막을 수 있기 때문이다. 또 인스펙션을 기반으로 집값 협상을 할 수 있기 때문이기도 하다. 또 주택 명의도 꼭 해야한다. 타이틀 확인 비용은 150~250달러 사이인데 이를 통해 주택 구입 후 집 매매가 가능한지 혹은 저당권(Lien)이 설정돼 있는지도 확인할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 "이렇게 바이어가 집에 대해 꼼꼼하게 실사를 하고 있다는 것을 셀러에게 알릴 필요가 있다"며 "이때 셀러가 실사를 반대하거나 인스펙션을 지연한다면 집에 문제가 있는 경우가 대부분"이라며 "또 실사를 통해 정확한 집 가치를 파악해야만 좋은 가격에 계약을 성사시킬 수 있다"이라고 말한다. ▶계약 전 확인 사항 렌트 후 구매 계약을 진행하는 바이어는 렌트 크레딧, 옵션 머니 등으로 인해 해당 지역 렌트비보다 높은 월 페이먼트를 감당해야 한다. 따라서 바이어는 장기적으로 유리하지만 월 페이먼트는 높기때문에 현실적으로 이를 감당할 수 있는지 자신의 재정 상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 셀러 역시 계약 후 낭패를 막기 위해서는 잠재 바이어인 세입자의 신용기록을 꼼꼼히 검토해야 한다. 세입자가 계약기간 동안 렌트비를 제대로 지불할 수 있는지, 모기지 대출 상환 능력이 있는지 파악됐을 때 계약을 체결해야 한다. 또 일부 세입자는 임대 계약 기간이 지난 후 직장 문제나 기타 개인적 사정으로 인해 구입을 철회하는 경우도 있는데 이럴 때 세입자는 계약 내용에 따라 다운페인트 금액을 잃을 수도 있다. 또 렌트하는 기간동안 렌트비를 내지 않아 퇴거당할 수도 있다. 그러나 셀러와 바이어 모두에게 가장 큰 문제는 집값. 집값 산정은 실질적으로 집 매매 이전에 책정된 것이다보니 집값이 상승 또는 하락할 수 있다는 위험부담을 셀러와 바이어 모두 가질 수 밖에 없다. 또 세입자가 집을 실질 구매하기 전까지는 셀러가 재산세를 내는 것에 대해서도 반드시 계약서에 명시해야 계약 체결 후 낭패를 막을 수 있다. 이주현 객원기자임대 agreement 잠재 바이어들조차 렌트 계약 구매 계약